摘要： 当前，我国一些物流园区存在盲目追求规模的现象，新建园区规划面积大，建成园区空置土地多。这类问题的产生，一方面造成国家大量土地资源闲置，不利于土地集约化战略的实施。另一方面，物流园区自身土地闲置造成了园区开发企业资金的浪费，也留下了圈占土地的空当。

    （2013年12月）当前，我国一些物流园区存在盲目追求规模的现象，新建园区规划面积大，建成园区空置土地多。这类问题的产生，一方面造成国家大量土地资源闲置，不利于土地集约化战略的实施。另一方面，物流园区自身土地闲置造成了园区开发企业资金的浪费，也留下了圈占土地的空当。

　　究其原因，还是物流园区前期规划不到位，脱离物流需求实际造成的。影响物流园区规模大小的相关方有地方政府和管理部门、园区主导开发企业以及规划咨询机构，如果这三方缺乏科学发展理念，将极易造成物流园区规模的肆意夸大。

　　物流园区规模适当需要在前期调研规划上下功夫，弄清地区物流需求到底多大，再去建设合适规模的物流园区。市场在资源配置中起决定性作用，我国物流园区需要从可持续发展、提升物流效率、打造物流聚集平台角度重新审视自身规模大小。

　　伴随我国物流园区建设热潮而来的是物流园区的空置、闲置以及留置，而物流园区建设面积与实际需求相脱离是造成上述现象的重要原因之一。可以看到，国内规划面积几平方公里的物流园区比比皆是，十几、几十平方公里的也并不鲜见，面积一个比一个大。

　　根据中国物流与采购联合会2012年《第三次全国物流园区（基地）调查报告》数据显示，在参与调研的754家物流园区中，园区占地规模在10平方公里以上的就有17%，如果以平均占地10平方公里计算，仅这17%的物流园区占地面积之和就已经有1281平方公里，这相当于一个广州市的建成区面积。

　　总体来看，我国物流园区规模过大问题普遍存在，而造成园区过分追求规模的原因又是多方面的，到底物流园区建多大合适呢？

　　盲目追求规模

　　“现在有的地区，一规划就是十几平方公里的物流园区，但是地方的城市人口就几十万，又不可能创造出新的物流需求出来，所以这种物流园区实际上不可能发展起来，只能属于概念。”深圳安必行物流顾问有限公司总经理刘兴富以鄂尔多斯举例，“几年前，鄂尔多斯规划了众多物流园区，包括几十平方公里的农产品物流园、煤炭物流园，现在基本都没有做成。”

　　笔者了解到，鄂尔多斯曾在城市迅猛发展时期规划出诸多物流园区，凭借地广人稀条件，其中多数物流园区都在10平方公里以上。但受地区产业单一、物流需求不旺影响，当初规划的物流园区或不能成型或经营困难。例如2009年经批准建设的鄂尔多斯空港物流园区，其是“打造‘空港经济带’、实现‘产城融合’而规划建设的重点产业园区”，总体规划控制面积121平方公里。但现在园区的情况是入驻企业少，车流稀少。

　　物流园区盲目追求规模面积，从国家经济战略层面上看，不仅不能发挥物流园区应有的聚集效应，而且还会造成大量土地闲置浪费，不符合土地集约化利用的要求，对当前我国实施的城镇化战略产生了十分消极的影响。

　　从物流园区自身发展上看，过大的园区面积，企业必须为多余的土地支付不必要的租金，从而占用了企业宝贵的资金。另一方面，有意或无意的物流园区土地闲置，开发商往往架不住房地产开发高利润的“诱惑”，从而实施改变物流用地用途的错误行为。“我国物流园区多数都是政府规划、企业主导，有些物流园区从地方政府主导开始就定下了超大规模，企业开发后发现无法填充，这时候政府就会对开发企业‘睁一只眼闭一只眼’，任由其搞房地产或专业市场的开发。”一位行业内人士这样坦言。

　　事实上，对于物流园区的规模，我国相关标准与政策中已有相关规定。例如在《物流园区分类与基本要求》中提到，关于物流园区用地面积，单个物流园区总用地面积宜不小于1公里；物流园区所配套的行政办公、生活服务设施用地面积，占园区总用地面积的比例，货运服务型和生产服务型应不大于10%，贸易服务型和综合服务型应不大于15%。

　　今年出台的《全国物流园区发展规划》中也从顶层设计角度指出，“按照规模适度、用地节约的原则，制定物流园区规划、建设标准，合理确定物流园区规模，促进物流园区集约发展，吸引企业向园区集聚。”

　　原因呈现多面

　　地方上为何会出现物流园区盲目求大的现象呢？其中具有多方面原因，但主要原因还是物流园区规划不科学、不合理。

　　首先从全国规划上讲，直到《全国物流园区发展规划》出台之前，全国物流园区还都处于整体布局混乱的状态下，各地物流园区规模大小无依据，布局无条理。

　　地方上，很多地方政府，尤其是三、四线城市的地方政府开发物流园区，在物流园区的前期规划方面往往存在“拍脑门”决策的情况，无论从物流园区选址、面积，还是定位、功能，都是几场会议就定下来，很少考虑当地物流需求。园区面积盲目求大，但由于土地审批、资金不足和需求不振等因素影响，最终实际物流园区建设用地则不及规划面积。而有些物流园区，实际物流用地只占园区用地的一小部分，其他土地都被非物流事项所占。“地方上很多物流园区以开发区的模式去做，它的面积规划得很大，几十平方公里，实际上是他把城市道路、城市公建等的土地面积全部放进去了，但是真正用于物流用地的面积远远没有这么大。”通创物流咨询有限公司董事长赵成峰对记者表示。

　　而无论是政府规划、企业或工商业主导，还是企业自主开发，投资方在缺乏调研规划和运营管理经验的情况下，多数会选择委托专业的机构来做物流园区设计，一些机构则存在不负责任的行为，导致物流园区规模的不科学。“我以前曾为一个城市做物流园区的规划，我当时认为在那个地方做500亩地的物流园区就已经很大了，但是其他人给他规划了30平方公里。”刘兴富告诉笔者，一些地方政府并不懂物流园区规划，但又追求影响力，某些专业机构就一味迎合政府意愿，不能实事求是地对物流园区进行前期规划。

　　物流园区所谓“规划面积”之所以大而又大，还有开发商寻求招商效益的原因。在物流园区招商过程中，园区开发商寄希望于大规模能够给客户以实力雄厚的印象，从而便于招商引资。而规划面积并不等于实际面积，夸大规划面积行为便会让公众以为园区存在圈占土地的行为。

　　科学规划定大小

　　物流园区到底建多大合适？根本取决于物流需求有多大。这就要求物流园区开发者在前期调研规划上要做到谨慎科学。

　　首先要抓好基础性工作，做好可行性研究。根据地方经济、交通设施、区位条件、物流需求等制定合理的物流园区规划，确定合适的物流园区规模。其中物流需求是可行性研究的核心内容。

　　其次要合理设置园区物流用地与非物流用地的比例，物流园区的核心功能还是货物的聚集与分散，园区用地应在尽量满足仓储设施、停车场、道路交通、信息大厅、园区办公楼等的情况下，再去考虑建设必要的住房楼宇等配套设施，与物流无关的设施不应过分占用园区土地。

　　最后，从政府角度上合理规划与管理物流园区规模十分紧迫。《全国物流园区发展规划》已经出台，其中要求了应从需求规模大小、国家战略和产业布局出发，合理布局物流园区。各地方政府、主管部门要严格控制物流用地，原则上不能配置工商企业自用的大量物流用地，将物流设施集中到物流园区中去，而且物流用地要真正配置给物流企业。

　　总之，物流园区建多大合适完全由需求决定，建成后的规模大小到底合不合适，市场也会去定夺。物流园区大小并不重要，重要的是其是否能够成为高效的社会化物流平台，是否能够成为物流企业成长的摇篮，自身是否能够健康可持续发展。